Plaidoyer pour une obligation de rénovation des logements locatifs

Posté le 13 mars 2012 @ 13:24 par Manfred

Ce document propose de réglementer le niveau de performance énergétique minimal des habitations locatives, avec des niveaux d’exigences qui s’élèvent progressivement au cours des 20 prochaines années, et ce afin de contribuer à l’atteinte de 4 objectifs : 

i) la réduction de la consommation énergétique du secteur du bâtiment, indispensable à l’atteinte des objectifs énergétiques de la France, que les RT 2012 et 2020 ne suffiront pas à atteindre,

ii) la lutte contre la précarisation énergétique,

iii) la lutte contre la crise du logement,

iv) la création d’emplois.

On peut en effet facilement montrer que les réglementations thermiques (RT) ne suffiront pas à atteindre les objectifs nationaux d’économies d’énergies car elle ne s’appliquent qu’à la construction neuve et que les incitations actuelles à la rénovation des logements existants ne suffiront pas non plus - il faut une obligation légale. 

Introduction – le parc de logements français et ses différents segments

Le logement neuf

La RT 2012 - si elle sera à la hauteur des espérances des spécialistes de l’ADEME sans être torpillée par des lobbys - suffira à faire un bond en terme d’efficacité énergétique des bâtiments neufs. Mais la RT 2012 et la future RT 2020 ne résoudront que le problème des bâtiments à construire, soit à peu près 1% par an du parc résidentiel français. L’essentiel du parc résidentiel français n’est pas concerné et sa situation énergétique est catastrophique.

Ainsi, en se basant sur l’action seule de ces RT, la consommation moyenne du parc immobilier locatif français devrait être passée en 2030 de l’actuel 270 kWhep/m²/an [1] à approximativement 220 kWhep/m²/an [5], soit un progrès quasi-nul !

Le logement existant

Le propriétaire

Dans le parc résidentiel privé, pour les individus propriétaires de leur résidence, l’augmentation des prix de l’énergie représente déjà une incitation à améliorer l’efficacité énergétique de leur résidence. Les mécanismes existants de crédits d’impôts sont là pour soutenir ces actions.

Le locatif

Public

Les organismes publics de logement social font eux depuis quelques années de réels efforts pour améliorer l’efficacité énergétique de leurs logements, incités par les politiques publiques, des soucis de bonne gestion et par leur vocation qui reste de loger les classes les moins aisées.

Privé

Mais une partie importante du parc résidentiel n’est aujourd’hui quasiment pas concernée par ces efforts : le parc résidentiel locatif privé.

En effet, dans ce segment, la personne qui paye les factures d’énergies et subit l’inconfort d’un logement énergétiquement inefficace est le locataire, tandis que celui qui a le pouvoir de décider de faire les travaux permettant d’améliorer l’efficacité énergétique est le propriétaire, qui n’a lui aucune incitation à faire ce genre d’investissements. Il y a donc divergence d’intérêts.

Certes, depuis 2007, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour la location d’un logement et est censé informé le locataire. Si malgré ses imperfections, on peut lui reconnaître le mérite d’exister, son effet incitatif reste toutefois minime dans ce segment. En effet, dans un marché du logement aux prix élevés, il suffit à un propriétaire de baisser de quelques pour cents le prix du loyer sous la moyenne du marché pour réussir à louer un logement qui est une « passoire énergétique » à ceux qui sont les plus démunis et ne seront pas regardants sur ce critère. Cela est pour le propriétaire plus rentable que l’investissement pour rénover thermiquement le logement.

Ainsi on constate une différence moyenne de loyer de seulement13 % entre un logement de performance A ou B au DPE et un logement de performance F ou G [6]. Ces chiffres permettent d’estimer que pour le propriétaire d’un logement locatif, le temps de retour sur investissement de travaux de rénovation thermique est de plus de 14 ans [7]. On comprendra que la grande la majorité des bailleurs privés n’est guère motivée, d’autant plus que de tels travaux supposent pour eux ennuis (s’assurer que les travaux sont bien faits), complications administratives éventuelles, nécessité de trouver l’investissement et probable indisponibilité temporaire du logement et donc pas de revenu pendant ce temps-là.

Or il y a fort à parier que les différences de loyer moyen constatée dans cette étude entre des logements avec des bons niveaux de performances et des logements avec des mauvais niveaux de performance ne soient pas dûes uniquement à la performance énergétique du bâtiment, mais à son niveau général de vétusté, dont la performance énergétique n’est qu’un indicateur.

Nature de la proposition

Suite à cette analyse il m’a paru nécessaire de suggérer un mécanisme simple et peu coûteux pour l’état de produire sur ce segment les travaux de rénovation qui sont nécessaires pour atteindre les objectifs voulus.

Principe

Puisque le DPE est déjà obligatoire pour louer un logement, il s’agît d’exiger que le logement satisfasse à un niveau minimal de performance, en commençant très bas et en remontant progressivement le niveau d’exigence.

Détail du mécanisme

A titre d’illustration, un exemple de calendrier pourrait être :

Échelon

Année de mise en application

Niveau minimum de performance énergétique suivant le DPE pour pouvoir louer un logement

0 2013 G
1 2014 F
2 2016 E
3 2020 D
4 2025 C
    Bien entendu, ces niveaux d’exigence peuvent être pondérés en fonction de divers critères (valeur historique du bâtiment, etc ..).

J’attire votre attention sur les fait que pour être efficace, ce mécanisme requière de donner dès le début aux bailleurs une visibilité à long terme claire. En effet :

  • Elle permettra aux propriétaires de logements qui ne sont pas encore concernés par cette mesure mais le seront dans le futur, d’anticiper sur le besoin de rénovation, en s’informant et en rassemblant les financements.
  • Effectuer des travaux de rénovation successifs tous les 2 ou 3 ans afin de grimper niveau après niveau en ne visant que le niveau suivant n’est guère optimal, techniquement et financièrement. [2] Les solutions à mettre en œuvre ne sont pas les mêmes pour rehausser un logement d’une catégorie ou de plusieurs. L’approche optimale est de viser d’emblée le dernier niveau à atteindre.

Notez aussi l’état du parc de logements et la correspondance avec les échelons prévus dans le calendrier :

Répartition statistique des performances énergétiques  et en émissions de gaz à effet de serre des logements locatifs privés en France - étude EX’IM [1]

Répartition statistique des performances énergétiques 

et en émissions de gaz à effet de serre des logements en France [1]

  • 95% du parc de logements satisfait déjà au niveau de performance exigé au 1er échelon. Ce 1er échelon permettrait une application sans heurs en laissant le temps aux acteurs du marché immobilier de s’y familiariser, tout en anticipant les échelons suivants.
  • Toutefois, les effets se feraient sentir rapidement, puisque i) dès le 2è échelon, 20% du parc de logements serait concerné, ii) ainsi que mentionné plus haut, en ayant une visibilité à long terme du mécanisme, les bailleurs anticiperont les travaux nécessaires.

Pour comparaison avec l’action des RT seules, on peut alors estimer que la consommation moyenne du parc immobilier locatif français sera au maximum de 127kWhep/m²/an en 2030 [8]

Bien entendu, les durées de passage d’un échelon à un autre doivent être calculées plus finement en prenant en compte :

  • Le volume de logements à rénover
  • Qu’il est plus facile en termes de travaux de passer d’un niveau G à F que de C à B.

Le financement des travaux

Les propriétaires de logements locatifs privés sont mieux positionnés pour trouver les financements nécessaires aux travaux de rénovation que les propriétaires de leur résidence principale. En effet, ils sont en effet en possession d’un capital immobilier qui rapporte un revenu, alors que les seconds sont en possession d’un bien qui leur coûte de l’argent.

Suivant le vieil adage qu’ « on ne prête qu’aux riches », pour ceux qui en ont besoin, il leur est donc plus facile de négocier les éventuels crédits bancaires nécessaires à continuer de toucher les revenus de ce capital. Les montants de ces crédits seront de toutes manières beaucoup plus faibles que les crédits des primo-accédants. Des mécanismes de prêts à taux zéro ou de crédits d’impôts pourraient bien sûr venir éventuellement complémenter ces financements bancaires.

Les effets sur le marché immobilier français

Sur les prix à la location

Les mécanismes non-contraignants d’incitation à la rénovation font in fine augmenter les prix des logements à la location : les propriétaires ont fait un effort pour améliorer leur logement et en espèrent un retour, d’autant plus justifiable dans les négociations qu’effectivement leur bien est plus performant que les exigences réglementaires et que la moyenne du marché.

A contrario, avec la mise en place d’une exigence réglementaire de performance minimale, il ne sera pas possible aux propriétaires d’espérer louer plus cher leur logement après rénovation, puisque celui-ci ne satisfera qu’aux minimums réglementaires, ainsi que le fera le reste du marché.

Sur les prix à la vente

Une minorité des bailleurs privés devraient choisir de préférer vendre plutôt que d’entreprendre les travaux nécessaires. Il s’agît d’ailleurs probablement de ceux-là même qui n’auraient de toutes manières pas fait volontairement les investissements de rénovation sans contrainte réglementaire. Ceux-là récupéreront leur capital avec le fruit de la vente.

Mais ces logements mis en vente alimenteront le marché de l’acquisition, pour des acquéreurs prêts à faire des travaux de rénovation (puisque soit ils habiteront le logement, soit devront se conformer aux normes pour pouvoir le louer), et contribueront ainsi à faire dégonfler les prix.

Le problème du nombre de logements en France et l’incitation à construire neuf

Rappelons qu’il manque des logements en France (les estimations parlent de 500 000 à 1000 000 de logements mais sont contestées). Il faut donc aussi construire des logements supplémentaires et non pas seulement rénover l’ancien.

Il existe à ce jour un certain nombre de mécanismes de défiscalisation qui incitent les gens capables d’investir dans l’acquisition de logements à le faire pour les louer. Malheureusement, ceci nourrit la spéculation immobilière mais ne participe que marginalement à la construction de logements supplémentaires et rend l’accession à la propriété d’autant plus difficile pour les primo-accédants !

Je suggère donc d’étudier le conditionnement des incitations fiscales concédées aux acquéreurs de logements :

  • A la construction d’un logement neuf sur un terrain où il n’y en avait pas
  • Ou dans le cas d’une démolition-reconstruction, d’une augmentation significative de la surface habitable (et non pas du nombre de logements, car cela conduirait les propriétaires à fractionner les logements en des unités plus petites sans augmenter la surface) – de l’ordre de 50 %.
  • Et au respect d’autres critères : où et quelle taille de logement. En effet, la crise du logement ne se fait sentir que dans certaines zones géographiques et sur certains types de logement [3].

Les effets sur l’emploi

Des calculs grossiers basées sur le montant total de surface de logements à rénover, réparti sur 20 ans, et le coût moyen d’une rénovation par mètre carré habitable m’amène à estimer le volume d’affaires à 4 milliards d’euros par an et les emplois directs créés à 50 000 et les emplois indirects à autant [4], soit un total de 100 000 emplois pendant 20 ans.

Pour aller plus loin

Modélisation de l’évolution de la consommation

Evaluation des mesures du Grenelle de l’Environnement sur le parc de logements Études et documents - Numéro 58 - Novembre 2011, Commissariat general au developpement durable. Document disponible à http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/ED58.pdf

Ce document évalue les dispositifs existants d’incitation à la performance énergétique des logements et montre très clairement qu’elles ne permettront pas, même dans les scénarios les plus optimiste, d’atteindre les objectifs voulus.

Citons la conclusion de cette étude :

  • «A partir de simulations effectuées sur le périmètre du chauffage, l’étude montre que les politiques considérées échouent à réduire la consommation d’énergie de 38 % en 2020 par rapport à 2008, et à diviser par quatre les émissions de CO2 en 2050 par rapport à 1990 »
  • «  L’obligation de rénovation paraît être le seul instrument propre à surmonter le dilemme propriétaire-locataire. »

L’obligation de rénovation y est évoquée en page 42 (paragraphe 3.1.4) mais sans analyse poussée puisque cette politique n’est pas implémentée.

Références

[1] Étude EX’IM de mai 2011.Résumé disponible à http://www.exim-expertises.fr/actualites/repartition-des-logements-francais-sur-letiquette-energie , et détail de l’étude disponible à http://www.exim-expertises.fr/wp-content/medias/La_performance_energetique_des_logements_francais_Etude_EXIM.pdf

[2] ce qu’Olivier Sidler du cabinet Enertech appelle « tuer le gisement » des économies d’énergies, préconisant de viser directement l’équivalent du niveau de performance A du DPE ! http://www.enertech.fr/pdf/48/renovation%20basse%20consommation%20batiments.pdf

http://www.enertech.fr/pdf/41/urgence%20renovation%20thermique%20batiments.pdf

[3] http://www.metropolitiques.eu/A-quoi-servent-les-logements-neufs,63.html Ci-joint en annexe. Fait partie du dossier Les nouvelles politiques du logement: http://www.metropolitiques.eu/Les-nouvelles-politiques-du.html

[4] en se basant sur le ratio établi par Dominique Trilliat dans son étude de 2008 http://www.cebtp-alsace.asso.fr/documentsPublic/emploidirectetindirect.pdf

[5] Calcul grossier effectué en se basant sur les exigences des RT 2012 et 2020 et le taux de renouvellement du parc immobilier de 1 %.

[6] Influence du DPE sur le prix du loyer d’un logement : http://blog.pages-energie.com/immobilier-le-dpe-a-une-influence-directe-sur-le-prix-de-la-location-dun-logement-3365.html

étude disponible à http://www.gobocom.fr/presse/31032011-chiffres-dpe-location.pdf

[7] Calcul fait en se basant sur un coût de travaux de 12,5k€ (logement de 50m² à 250€/m² de surface habitable), pour le faire passer d’un niveau DPE F ou G à un niveau A ou B, correspondant aux loyers indiquées dans l’étude [6], soit respectivement 591€/mois et 665€/mois, ce qui correspond à 11,8 et 13,3 €/m².

[8] Ceci dans le cas où chacun des segments du parc (ancien, RT2012 et RT2020) ne satisfait qu’aux minima réglementaires.

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